忘れてはいけない!物件購入時の諸費用について。その種類と注意事項とは? – 健美家株式会社

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不動産購入時には物件価格プラス諸費用が掛かる。自己資金はこの諸費用分も含めたところで用意しておかなければいけない。



一般的には物件価格の7〜8%程度の諸費用が掛かると言われているので、1億円の物件で7〜800万円となりバカにならない金額である。(購入時の経費になるもの、取得価格に含めて減価償却しなければいけないものについては、4月8日の当ニュース「減価償却費で賢く節税!!建物取得価格の計算方法とは?」を参照)。今回は物件購入時の諸費用について、その種類と注意事項などをまとめてみた。

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1 税金関係

税金関係では、固定資産税・都市計画税清算金、不動産取得税などがある。この内、固定資産税・都市計画税の2つは合わせて「固都税(ことぜい)と呼ばれる。固都税の清算金は、実際は諸費用として別途支払うのではなく、売買代金の一部として他の清算が必要な経費など(賃料清算金、管理費清算金)と一緒に清算することになる。

固都税というのは、毎年1月1日時点の不動産所有者に課され、支払い(納税義務者)も売主となる。この金額を物件購入日にあわせて按分(清算)したのが、固都税の清算金。ではこれをいつの時点で(起算日と言う)按分するのかというと、関西方式では4月1日、関東方式では1月1日。

つまり、関西方式では、4月から物件引渡し日の前日までを売主が、引渡し日以降を買主が負担することになる。この起算日と清算金の計算根拠は必ず契約書に記載されるので、よく確認しておきたい。なお、固都税の金額は、固定資産公課証明書、納税通知書などで確認する。

不動産取得税は物件購入時には必要ないが、物件取得後3〜6か月後に都道府県から納税通知書が送られてくる。この金額がかなりの高額になるので、これを見越した上で資金計画は立てておく必要がある。税額の計算方法は以下の通り。

土地=固定資産税評価額×0.5×3%

建物=固定資産税評価額×3%

(ただし、新築の軽減規定等あり)

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書などに記載されている。

2 銀行融資関係

融資関係では、融資金額などに応じて銀行手数料、担保調査手数料、金銭消費貸借契約(金消契約)印紙代などの費用が発生する。印紙代(=印紙税)は国税で、印紙税法上の課税文書を作成した際には収入印紙の契約書への貼付という形で納税する(税額は国税庁ホームページ を参照)。

3 物件の所有権移転関係費用

売買に伴い所有権移転登記を行うため、登録免許税、司法書士手数料、売買契約印紙代などの費用がかかる。

登録免許税は、土地建物の所有権移転登記及び借入れの際の抵当権設定登記に対して課せられる国税で、税額は以下の通り。

所有権移転登記=固定資産税評価額×2%(土地は軽減規定有り)

抵当権設定登記=債権金額(借入れ金額)×0.4%

積算金額の高い物件は固定資産税評価額も一般的には高いので、これらの金額はバカにならない。百万円単位の出費となる。

司法書士の報酬は現在は自由化されている。しかし実際は銀行指定の司法書士が入っていて、報酬は請求通り支払いすることになる。物件にもよるが、大体20〜30万円が目安と考えてよいだろう。

売買契約印紙代は金消契約と同じく、印紙税の納付である

3 不動産会社に支払う仲介手数料

金額の計算方法は宅建業法で決められている。計算式は次の通りである。

物件価格×3%+6万円+消費税

計算してみればわかるが、これが諸費用の中では最大の出費となる。なお、上の計算式は仲介手数料の上限の計算式である旨法律には記載されている。

4 その他の費用

火災保険(地震保険も含む)も加入する必要がある(通常は、銀行から加入及び加入期間を指示される)。物件価格と加入期間によってはかなりの出費となる場合がある。融資期間分の火災保険に加入した場合は百万円単位の出費となることもある。

この他に、賃料清算金、管理費清算金がある。これは諸費用として支払うのではなく、売買代金と一緒に清算する。物件引渡し日までの賃料収入、管理会社へ支払う管理費の清算金である。

以上、諸費用はかなりの高額となるので、きっちり頭に入れて資金計画は立てておかなければいけない。特に後日の納付となる不動産取得税には注意したい。また火災保険など保険関係の出費にも十分備えておくべきであろう。

健美家編集部




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