知ってる?不動産融資の評価方法、積算価格と収益価格 – エキサイトニュース

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金融機関が不動産を担保にした融資をする際、重要視するのが物件の担保としての価値です。不動産投資ローンでどのくらい借り入れ可能なのか、自己資金がいくら必要なのかを知るためにも、評価額の計算方法を理解しておきましょう。



■不動産融資の2つの評価方法

不動産の担保価値及び評価額は、積算法と収益還元法の2つの方法によって算出されます。物件の担保としての価値から融資できる金額を算出し、その金額に購入者の収入額や取引実績といった属性与信金額を加算することで融資上限額を決定します。

不動産の担保としての価値を決める「積算価格」、「収益価格」は、ある程度まで自分で計算することが可能です。もちろん金融機関の算出した数値と正確には合致しないこともありますが、大まかな数値を把握しておけば、投資用の不動産を探す際に判断がしやすくなります。

● 積算価格
積算価格は、不動産の土地と建物を別々に評価し、合算することで算出する評価額です。土地価格は、国税庁の定める路線価により算出することになります。路線価は国税庁のHPで公開されており、誰でも確認することができます。

対象の不動産が面する道路を探して、「路線価 × 土地の面積(平米)」で土地の評価額を算出します。

建物価格は、原価法と呼ばれる方法で算出されます。土地に再度新築した場合にかかる費用(再調達原価)を算出し、そこから経過年数による建物の価値の低下を差し引くことで建物価格を算出します。

● 収益価格
収益価格は、対象の不動産より将来にわたって生み出されると予想される収益を総合的に算出した評価額です。

不動産から得ることができる家賃などの収益に着目して価格を算出するもので、その算出方法は「収益還元法」と呼ばれます。家賃収入から不動産の運営に必要な経費を引いた純利益を還元利回りで割ることで算出されます。なお、還元利回りは周辺の環境や類似物件などのデータを基に計算されます。

■鑑定評価額が違う理由

銀行をはじめとする金融機関は、融資した資金が回収不能にならないよう、慎重に融資を行います。不動産投資ローンは、担保とする不動産物件に対してはかなり厳しい審査・評価が行われるといわれているのはそのためです。

積算価格及び収益価格はまったく異なる計算方法で算出されるため、それぞれの評価額が異なることもあります。さらに、金融機関の算出する不動産物件の評価額が、取引相場の実勢価格とかけ離れていることもあるでしょう。積算方法では将来の収益を見込んで計算されるものの、周辺の建物のデータを使用するため、近隣の物件とは比較の難しい物件を取得した場合に適切な数値が反映されない場合があります。例えば、好立地の物件や投資対象の高額な不動産などでは、収益価格が積算価格の数倍という可能性もあるのです。

建物価格を積算価格で計算する場合、再調達原価から経過年数による建物の価値の低下を差し引くことになりますが、経過年数の計算は国税庁の定める法定耐用年数と経過年数をもとに算出されることになります。物件の価値は経過年数に比例して直線的に減少していくように算出され、物件の使用状況やリフォームによる価値向上は考慮されないものになっています。

■現在は収益還元法が主流になりつつある

以前は多く採用されていた積算法ですが、収益還元法との乖離が見られることから、収益還元法をとる金融機関が増えてきています。融資を求める際には両方の評価方法で算出しておくことが大切ですが、より少ない負担で融資を受けることのできる金融機関を利用したいものです。(提供:不動産投資コンシェルジュ)



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